上海地王绿城出手！上海单价“地王”来了

　　8月7日，上海迎来2024年第四轮土拍，本次出让的5宗地块分别位于徐汇区、虹口区、浦东新区、青浦区和奉贤区，出让面积11.56万平方米，总建筑面积25.55万平方米，起始出让总价97.67亿元。最终，5宗地块全部成交，成交总金额约109.5亿元。

　　其中，徐汇区斜土街道xh128D-07地块最终被绿城以总价约48亿元夺得，楼板价13.1万元/平方米，溢价率触及最高限制，达到30%，该地块打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录(彼时楼板价10万元/平方米)。

　　谈及徐汇地块的热拍，上海中原地产分析师卢文曦向证券时报记者分析称，这取决于多方面因素，首先，徐汇滨江一直是高端项目扎堆区域，推出的产品几乎都受到热卖。随着地块越来越少，靠近江水的地块几乎快没有了。这次推出的地块就在启元和汇元玺中间，离开徐汇滨江已经足够近；其次，地块的起拍楼板价已经达到10.08万元/平方米，起步已经刷新单价地王纪录，且这次技术上不设定中小套型比例，“豪”的基因已经锁定。当然，和其他无限价不同，这幅地块溢价到30%后还是需要摇号。最后，这幅地块原先被小米拿下，之后遭遇退地风波，本次再度拿出拍卖，并且土地使用性质也由商办地块转变成住宅地块，被市场重点关注。

　　上述5宗土地的用途均为普通商品房，具体结果方面，青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块出让面积为14007.5平方米，容积率为2，起始价4.28亿元，楼面起价15300元/平方米，由上海保利建锦城市发展有限公司以底价成交。

　　奉贤区奉贤新城11单元A02C-03地块出让面积为58003.7平方米，容积率为2.2，起始价25.5亿元，楼面起价20000元/平方米，由上海奉贤新城上江南置业有限公司以底价成交。

　　浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块出让面积为16730.21平方米，容积率为2.3，起始价19.62亿元，楼面起价51009元/平方米，由上海浦东土地控股(集团)有限公司底价成交。

　　虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块出让面积约为1万平方米，HK0017-18地块容积率为2.25，HK0017-21、HK0018-31地块容积率为2.5。该地块绿城与象屿竞争激烈，经过20多轮出价，最终绿城以12亿元竞得，溢价率6.48%，楼面价48447元/平方米。

　　徐汇区斜土街道xh128D-07地块此前已由商办混合用地调整为住宅用地，是本次拍卖的主推地块，土地总面积19135.78平方米，容积率2.2，起始价36.96亿元，起始楼面价10.1万元/平方米。该地块共吸引招商、徐汇城投联合体以及华润、绿城等7家竞买人参拍，经过72轮竞价触达地价上限后，进入摇号环节。最终，绿城以48.05亿元的价格斩获该地块，成交楼面价131045元/平方米，溢价率30%。

　　据证券时报记者观察，绿城近期在重点城市的补仓可谓相当积极，本次上海徐汇和虹口两个市中心地块均为其所竞得，且均有溢价。7月30日，杭州滨江区出让1宗不限房价宅地，经过42轮竞价后被杭州浙珩置业有限公司(绿城)竞得，成交总价27.16亿元，折合楼面价29222.95元/平方米，起价194601万元，溢价率39.6%。

　　“从上海本次几块地表现可以看出，除了徐汇和虹口有溢价，其余均为底价成交，说明分化依旧严重，只有重点地块可以吸引开发商重点投入。当然，从未来趋势也可以看出，这些获得关注的地块必定会堆高土地价格，但也会激发开发商用心做产品，最后实现价和质的同步提升。”卢文曦认为。

　　从全国土拍市场情况来看。据克而瑞研究中心统计，7月，全国土地市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比增长0.6个百分点。中指研究院发布的研报指出，1—7月，房企聚焦核心城市优质地块拿地的趋势仍在持续，但市场分化也在加剧。